來源:明源地產(chǎn)研究院 ID:mydcyjy
從Google、蘋果，到京東、騰訊，近幾年一些創(chuàng)新的總部大樓一直在刷屏。隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)為代表的新型行業(yè)崛起，以及各種新型辦公產(chǎn)品陸續(xù)面試，大家對辦公和寫字樓的需求也在產(chǎn)生很多變化。例如，相較于以前更看重高度，追求摩天大樓，現(xiàn)在很多企業(yè)反而更在意生態(tài)、科技、智慧這些軟性指標。
之前明源君和華潤交流，他們也認為，寫字樓客戶的需求結(jié)構(gòu)正發(fā)生著深刻變化：
● 購買寫字樓的業(yè)主，開始更加關(guān)注資產(chǎn)的保值增值；而二手辦公的價值，物業(yè)運營是決定性的一環(huán)，所以物業(yè)成為重要的客戶敏感點。
● 之前租賃客戶的行業(yè)，主要是金融和專業(yè)服務，現(xiàn)在則增加了科技、文化、教育與醫(yī)療行業(yè)，新的客戶群更重視增值服務和定制化的服務；
● 千禧一代成為辦公主力用戶，開始提出空間復合、服務多樣和科技智能的新要求。
尤其是現(xiàn)在各大城市寫字樓空置率較高，不論是自持還是銷售的辦公物業(yè)，做定位的時候，都要關(guān)注客戶需求的微妙變化。而各大公司的總部基地，則是完全為自家企業(yè)量身定做的，代表了客戶需求的極致體現(xiàn)。今天明源君就跟大家一起來看一看這些創(chuàng)新的辦公產(chǎn)品，都代表了哪些新趨勢。
01
空間要靈活
通過技術(shù)手段提升實用率
1、空間功能更多元
騰訊的新總部大樓濱海大廈，明源君個人非常喜歡。不僅設(shè)計感很強，而且沒有因為設(shè)計而犧牲功能，這是非常難得的。
整個辦公大樓分成南塔樓和北塔樓，被3條“腰帶”連接在一起，一方面，是設(shè)計理念，象征著因特網(wǎng)各個遙遠角落的連通；另一方面，兩棟樓的空間被完全打通，將分別在兩棟樓的騰訊員工，以高效的方式連接在一起，不管是開會，還是聚會都更加便捷。
作為通道的同時，三條腰帶又是三種不同的工作生活空間，3-5層為“文化連接層”，設(shè)有餐廳、多功能廳等； 21到25層為“健康連接層”，設(shè)有外部會議室和各種健身場館；35到37層為“知識連接層”，設(shè)有內(nèi)部會議室、演播室。
2、標準層空間使用更靈活
下面這張圖是華潤前海大廈的一個標準層，你發(fā)現(xiàn)它有什么特點了嗎？
十字核心筒設(shè)計，有多達四面企業(yè)形象展示墻。承重柱緊貼幕墻，創(chuàng)造出幾乎無柱的室內(nèi)空間。也就是說，整個室內(nèi)接近空無一物，客戶想怎么布置就怎么布置，平面使用效率和靈活性非常之高。
而華潤最新的總部大廈“春筍”，更加極致，采用密柱框架-核心筒結(jié)構(gòu)體系，從內(nèi)部看上去完全沒有承重柱，原來常規(guī)超高層建筑結(jié)構(gòu)里的巨型柱，變成了幾十根更細、更密集的細柱，在樓梯四周分布。
所以，室內(nèi)空間完全是一個整體，可以任意分割使用。而且可以減少由于柱艱巨帶來的，對采光和景觀的影響，景觀面的占用也更加自由。而且，鋼筋混凝土核心筒的頂模施工及鋼結(jié)構(gòu)外筒的整片吊裝，還大大縮短了施工周期。這種新技術(shù)可以說是非常6~
02
注重綠色環(huán)保節(jié)能
是國內(nèi)外辦公產(chǎn)品的大趨勢
大型高層建筑，一般體量大、跨度大、空間大、能耗高，對后備電力系統(tǒng)的可靠性、安全性、高可用性要求都很高，所以綠色節(jié)能也成為辦公大樓電力系統(tǒng)的發(fā)展趨勢。
之前跟大家分享過的蘋果總部，園區(qū)的設(shè)計也貫徹了綠色環(huán)保的概念。比如電力主要來自太陽能發(fā)電，生活用水可以循環(huán)使用，盡量采用自然通風，可以做到9個月都不用開空調(diào)。
很多外企在入駐辦公大樓的時候，都會非常在意綠色環(huán)保的指標。目前國內(nèi)大量的辦公產(chǎn)品，也開始形成這樣的趨勢。近年落成的房企總部大樓，不少都追求更多自然采光、利用過堂風的設(shè)計。
一、用設(shè)計移動（建筑體量、自陰影）節(jié)約能源，最有效且最節(jié)約成本
騰訊新總部，通過塔樓的少許旋轉(zhuǎn)和高度偏移攔截了場地的盛行風，使中庭通風，同時使直接日照最少化。為控制炫目和熱量獲取，幕墻集成了一套根據(jù)日照角度不同而各異的模塊化的遮陽系統(tǒng)。
例如，通過計算太陽的軌跡，結(jié)合深圳的日照條件，通過調(diào)整建筑的朝向讓南塔樓為北塔樓遮陰，而被光照的面，則將玻璃設(shè)置一定的傾斜角度，也能夠提供自動遮陽。沒有另外提升成本，實現(xiàn)了比傳統(tǒng)辦公塔樓減少40%的消費和碳排放！
二、巧用結(jié)構(gòu)遮陽
保利總部大樓，由南北兩棟165米高的“超長板式”辦公塔樓和東西兩棟4層商業(yè)群樓圍合而成。創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)在于，這兩個偏置核心筒的塔樓包含一個擁有最佳采光的長條形辦公空間，塔樓高寬比達到1：8。
保利國際廣場南立面的遮陽效果
而塔樓的北立面采用落地式玻璃幕墻，高度開放，珠江景觀更開闊；而南立面則采用外露式結(jié)構(gòu)框架作為遮陽裝置。一方面實現(xiàn)了，360度采光，形成毫無遮擋的360度景觀空間，同時，塔樓通過自然采光、自然通風、逐層暖通設(shè)備系統(tǒng)、地板送風、室外遮陽空間及綠色屋頂，實現(xiàn)了綠色環(huán)保。
三、能量回收系統(tǒng)
新開的騰訊大廈被刷屏，很大程度上是因為它的高科技系統(tǒng)，在環(huán)保上也充分使用了這種“黑科技”。
• 大廈墻體按照深圳日照規(guī)律設(shè)計，全落地玻璃窗自帶遮陽系統(tǒng)；
• 依據(jù)“海綿城市”理念打造空中花園，回收IT機房熱量來維持恒溫的游泳池；
四、垂直綠化，打造生態(tài)辦公
碧桂園的“立體森林”總部大樓，就是最極致的例子。走進碧桂園總部就好像進入了一個熱帶雨林，總部大樓種植的耐活綠色植物覆蓋2.7萬平方米建筑表面積 ,占總表面積的62%，有效降低建造成本，并使建筑表面溫度降低1.3℃~5.5℃，平均能耗減少20%。
配合新型LED照明、智能照明控制系統(tǒng)、太陽能、空氣源熱泵技術(shù)、滴灌設(shè)備和微噴灌設(shè)備組成的灌溉系統(tǒng)等節(jié)能設(shè)備，能夠有效降低樓宇運行能耗。
五、外墻設(shè)計及材料，也是節(jié)能減排“利器”
例如，雅居樂中心。遮陽板和外墻包裹的密度，都與日照強度相適應，排列根據(jù)在廣州一天內(nèi)受到的日照變化而變化，陽光暴曬最多的立面區(qū)域遮陽板就就最為集中。外玻璃也采用反光性強的拱肩玻璃覆蓋樓板邊緣以減少日照所吸收的熱量。
03
數(shù)字化、智能化的智慧辦公
開發(fā)商需要跨界提升
數(shù)字化和智能化，現(xiàn)在已經(jīng)是覆蓋房地產(chǎn)全領(lǐng)域、全鏈條的趨勢了。騰訊濱海大廈就利用科技公司的優(yōu)勢，應用物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等前沿科技，讓濱海大廈成為探索物聯(lián)網(wǎng)解決方案和人工智能的“超級試驗場”。領(lǐng)先了開發(fā)房企大大的一步~
一、智能安防，員工不用刷卡，直接“刷臉”即可進入
相較房企，騰訊有很強的數(shù)據(jù)平臺優(yōu)勢，濱海大廈中所有設(shè)施設(shè)備都植入了具有騰訊DNA的QQ SDK和微信SDK，其數(shù)據(jù)在智慧化管理平臺上進行交互，并發(fā)生化學反應。每個員工從進入大門開始，就能體驗到最新的互聯(lián)網(wǎng)科技成果，能夠做到智能安防，不用刷卡，直接“刷臉”即可進入；
對于金融這類，需要嚴格的樓宇安保和私密性的行業(yè)來說，未來智能安防可能會很有吸引力。
二、智能尋車和車位引導系統(tǒng)，快速停車取車
智能尋車導航，下班后，打通QQ賬號的智能尋車導航系統(tǒng)，幫助員工順利快速地開車回家。
三、智能電梯，直接網(wǎng)上預約，再也不用等電梯
加入物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的電梯，可用手機“召喚”，員工可提前在微信上預約電梯和到達樓層，再到指定電梯門等待；而且，目前室內(nèi)精準定位技術(shù)，已經(jīng)可以準確到一米內(nèi)，誤差幾乎可以忽略……
華潤的寫字樓，也有“會思考的”電梯。大廈電梯采用目的樓層控制系統(tǒng)與大堂閘機聯(lián)動，進行智能派梯，不管是上班的白領(lǐng)和來拜訪的客戶，都能最輕松快速地到達想去的樓層。
四、智慧照明
除了“會思考的”電梯，還有“會思考的”燈光，華潤大廈的燈光改造成人體感應模式，避免下班了燈還亮著。而可變色溫的燈光技術(shù)，公共區(qū)域的燈光能模擬清晨的溫暖、午間的明亮和傍晚的柔和，帶你感受一天中自然光線的變化。
通過科技照明手段，華潤大廈公共區(qū)域照明的節(jié)能率可達65%左右，按照每天工作12小時計算，一年可節(jié)省約23000度電，可供一臺特斯拉Model X充滿230次電，行駛近12萬公里。
04
新趨勢講究空間復合
對功能、配套要求更高
隨著加班現(xiàn)象越來越普遍，很多企業(yè)對于加班配套的需求也越來越強烈。淋浴間、健身房、24小時熱水、睡眠艙等都作為一種福利，加入到辦公空間。而一些小規(guī)模的企業(yè)，則對共享會議室需求很高，這也造成辦公空間功能逐漸復合成為一種趨勢。
1、共享會議室
一些內(nèi)部切割比較分散零售的寫字樓，中小型企業(yè)入駐后，經(jīng)常出現(xiàn)套內(nèi)會議空間不足的。設(shè)置共享會議室，客戶滿意度會大大提升。例如，僑鑫國際大廈就是這樣的做法，還可以和現(xiàn)在的聯(lián)合辦公結(jié)合起來。
2、空中健身房
騰訊大樓里，城市廣場、空中花園、攀巖也應有盡有。大廈內(nèi)部還配備有標準的籃球場、羽毛球場等運動設(shè)施，還有一條貫穿兩棟塔樓的300米環(huán)形跑道，在100米高空。
碧桂園總部也有圖書館、大影院、健身房和游泳池。滿足近一萬名員工24小時的工作和生活。
3、員工餐廳
要想留住員工的心，要從留住員工的胃開始。一個牛逼的食堂，也會無形中會幫企業(yè)起到吸引人才、招募人才的作用。谷歌總部擁有100多名專業(yè)廚師，提供20多個國家的美食，廚師都是從星級餐館挖來的。
騰訊食堂也不遜色，還有很多的甲級寫字樓也設(shè)置了公共餐廳，例如華潤的大沖商務中心，還有卓越的后海中心，恒大進駐以后也自己做了一個食堂。對于這種高端寫字樓來說，也算是一種剛需了。
05
物業(yè)升級和增值服務
是物業(yè)保值增值的核心
辦公物業(yè)的價值很大程度上看物業(yè)，例如，維修速度、公共衛(wèi)生間整潔度等，會直接影響到用戶使用體驗和資產(chǎn)的價值。
一、提供優(yōu)質(zhì)的環(huán)境管理
卓越的寫字樓品牌效應非常好，很大程度上就來自于優(yōu)秀的物業(yè)管理。
360度環(huán)境管理，通過對空調(diào)系統(tǒng)的專業(yè)維護和送風時間安排，確保適宜的溫度濕度。
善用鮮花、芬芳、聲音等，營造令人如沐春風的環(huán)境氛圍。
“零干擾”的情節(jié)及維修服務，致力避免對客戶工作及使用造成打擾，創(chuàng)造整潔、舒適和便利的工作環(huán)境。
二、辦公配套服務
例如，卓越的E+商務，為入住的企業(yè)提供金融、資產(chǎn)管理服務、商務手續(xù)代辦，客戶在平臺上能夠完成金融咨詢，找到合作伙伴。還能隨時完成物業(yè)的待租、換租，非常方便。周邊的寫字樓，不管是在租金還是空置率上都很難去競爭。
三、盡量加強周邊綜合配套
銀行是必備配套項目，包括自助銀行和非自助銀行，最好都有；還有郵局、便利店、員工餐廳，數(shù)碼沖印、旅行社、洗衣店、商務中心、儲藏室這也是必備的項目。
06
運營升級
寫字樓也要像總部大樓那樣
統(tǒng)一運營、管理
千金置業(yè)不如千金買鄰。很多房企進入一個辦公空間，除了軟硬件的標準，更多的還會考慮已入住企業(yè)，和鄰居的資源。如果能夠向總部大樓和總部基地那樣統(tǒng)一運營和管理，將整棟樓里的資源盤活，也會產(chǎn)生巨大的價值。
1、資源整合，嫁接進駐企業(yè)資源
除了給入住企業(yè)提供一個物理空間，如果能過提供更多支持性的服務，寫字樓會更有競爭力。例如，華潤的產(chǎn)業(yè)加速器“潤加速”，通過產(chǎn)業(yè)資源對接來助力創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長。比如，華潤會優(yōu)先選擇以下5個和華潤自己的資源可以充分嫁接的行業(yè)：
除了對接自己資源，華潤還會主辦各種創(chuàng)投活動，讓資源彼此嫁接。2016年累計舉辦了25場相關(guān)活動，包括潤加速私董會、投融資對接、投資峰會、知識產(chǎn)權(quán)培訓等等。
2、提供社群服務，提升粘性
華潤的“Officeasy ”舉辦了很多的活動，把辦公室的員工聯(lián)系起來，碰撞出更多的火花，也讓物理空間產(chǎn)生了更多的粘性……
3、設(shè)置企業(yè)準入門檻，統(tǒng)一運營管理，維護整體形象
總部大樓很大的優(yōu)勢就在于，統(tǒng)一管理。而很多散售的寫字樓，沒有這種統(tǒng)一管理，就會出現(xiàn)入駐企業(yè)混亂、影響整體形象和后期增值的情況。就算硬件設(shè)施很優(yōu)秀，也很難增值。
