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關(guān)于“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”新政的討論可謂炸開了鍋。對(duì)于封閉式住區(qū)和開放式住宅的利弊相信大家已有很多了解，這里暫且不列舉。但作為地產(chǎn)人，應(yīng)該冷靜下來(lái)想想，這一新政將對(duì)地產(chǎn)開發(fā)有哪些影響？在產(chǎn)品方面又該做哪些創(chuàng)新與突破？

其實(shí)，開放式住區(qū)除了國(guó)外做得很成功，國(guó)內(nèi)也有了開發(fā)商做出了開放式住區(qū)，而且做得還不錯(cuò)，一起來(lái)看看5個(gè)國(guó)內(nèi)外的優(yōu)秀案例。

案 例  一

佛羅里達(dá)州Seaside小鎮(zhèn)

佛羅里達(dá)州Seaside小鎮(zhèn)始建于1980年，是位于郊區(qū)的濱海居住度假小鎮(zhèn)，被時(shí)代周刊列為美國(guó)近十年“十大設(shè)計(jì)成就之一”，也是開放型社區(qū)首個(gè)應(yīng)用者。

小區(qū)占地32.4萬(wàn)方，800米海岸線，約2000人，350個(gè)獨(dú)立住宅， 200套公寓單元和200間旅館客房。

小區(qū)以中央廣場(chǎng)為核心，社區(qū)道路都通向海灘和城鎮(zhèn)中心，公共服務(wù)設(shè)置在廣場(chǎng)周邊，供所有住戶使用；城市界面以中高密度住宅為主，景觀界面打造濱海低密度區(qū)。

1、規(guī)劃布局

整體規(guī)劃以城市道路分隔，形成城市界面和靠海邊的景觀界面兩大部分；

● 城市界面：人口密度較高，靠近城市和人流、交通較好的方向，排布以中高密度的住宅和大量公共服務(wù)配套為主，營(yíng)造活力繁華的小鎮(zhèn)生活；

● 景觀界面：保持海灘自然景觀為主，布置少量低密度旅館、涼亭等，不做過(guò)多開發(fā)，只設(shè)置少量景觀節(jié)點(diǎn)，形成純粹的景觀低密區(qū)。

2、功能布局

● 公共服務(wù)設(shè)施環(huán)繞中央廣場(chǎng)布置：市政廳、購(gòu)物中心、俱樂(lè)部、社區(qū)中心、郵局等。

● 住宅產(chǎn)品包括：獨(dú)棟別墅、雙拼、連排別墅。購(gòu)買者以自住和渡假型第二住所為主。

● 海濱布置少量渡假旅館、涼亭，海灘無(wú)其他開發(fā)，保持自然狀態(tài)，供人們享受。

● 利用原有生態(tài)資源，保護(hù)性開發(fā)為綠化公園。

3、公共空間打造

以核心中央廣場(chǎng)為標(biāo)志，設(shè)置大量商業(yè)體外擺、住宅小節(jié)點(diǎn)、涼亭等公共開放空間，這些地產(chǎn)成為鄰里間聚會(huì)交流的場(chǎng)所，從而營(yíng)造強(qiáng)烈的社區(qū)氛圍。

4、道路

全人車混行，通過(guò)增加路網(wǎng)密度，降低道路等級(jí)，提高開放程度，提升商業(yè)價(jià)值。

（1）道路體系：社區(qū)道路系統(tǒng)沒(méi)有區(qū)分主干道和次干道，且全部人車混行，它通過(guò)增加路網(wǎng)整體密度，降低道路等級(jí)，提高了每戶的通達(dá)性，又降低了機(jī)動(dòng)車的行車速度。
（2）可達(dá)性：每個(gè)鄰里半徑不超過(guò)400米，保證大部分家庭到鄰里公園僅需步行3min左右，到社區(qū)中心廣場(chǎng)或公共空間僅步行5min。

案 例 二

加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)

加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)所在地為原鐵路總站舊址，1988年協(xié)和公司以競(jìng)賣方式從政府處獲得土地。社區(qū)位于溫哥華中心城區(qū)的濱水地帶，毗鄰溫哥華中心商業(yè)區(qū)；項(xiàng)目定位高密度條件下的新型城市濱海生活；項(xiàng)目占地面積83萬(wàn)平方米，總建筑面積110萬(wàn)平方米。

1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)

社區(qū)組團(tuán)分散布局，以公園等開闊空間分割，由社區(qū)道路加以界定，商業(yè)位于社區(qū)中心，易形成核心區(qū)，社區(qū)與森林之間是城市公共休閑區(qū)，建立與城市的聯(lián)系。

● 社區(qū)住宅組團(tuán)分散布局，由公園等公共開闊空間分隔，并由社區(qū)道路加以界定；

● 商業(yè)布置與公共開敞空間聯(lián)系在一起，增加了商業(yè)的展示面；

● 五大開放式公園和濱海長(zhǎng)廊提供開放性和多元性的休閑空間，倡導(dǎo)一種新的生活方式；

● 在社區(qū)與森林公園之間興建城市公共休閑地帶，形成區(qū)域標(biāo)識(shí)，建立與城市的聯(lián)系。

2、公共節(jié)點(diǎn)的打造

公共休閑區(qū)強(qiáng)調(diào)人與自然的融合，五大開發(fā)型公園和濱海長(zhǎng)廊貫穿整個(gè)社區(qū)，將社區(qū)有機(jī)融合在一起。

（1）濱海長(zhǎng)廊： 3公里濱海長(zhǎng)廊，成為協(xié)和社區(qū)最著名的標(biāo)識(shí)，保護(hù)3公里長(zhǎng)的海岸線自然資源，修建專供行人和自行車使用的濱水大道；

（2）五大開放式公園： 提供兒童玩樂(lè)區(qū)、籃球場(chǎng)、曲棍球場(chǎng)、戲水池、休閑草坪、臨海觀景亭、自行車徑等休閑娛樂(lè)空間；

（3）城市公共休閑區(qū)：在社區(qū)與森林公園之間興建城市公共休閑地帶，包括國(guó)家廣場(chǎng)世界最大的氣撐式圓頂體育館、溫哥華新中心圖書館、科學(xué)世界中心等，形成區(qū)域標(biāo)識(shí)，建立與城市的聯(lián)系；

3、商業(yè)中心

區(qū)域商業(yè)中心布置在核心區(qū)，建立與城市的聯(lián)系，提升整體價(jià)值。

● 主要商業(yè)位于社區(qū)中心，易形成核心區(qū)，建立與城市的聯(lián)系；

● 商業(yè)布置與公共開敞空間聯(lián)系在一起，增加了商業(yè)的展示面；

● 部分商業(yè)與濱海綠化帶結(jié)合，增強(qiáng)參與性的同時(shí)，最大化利用景觀資源。

4、道路

濱海大道專人行人和自行車使用，其他道路人車混行，道路系統(tǒng)對(duì)居住組團(tuán)的空間范圍加以限定，并逐級(jí)收縮，建立了組團(tuán)之間、社區(qū)與城市的聯(lián)系。

● 在區(qū)域中部橫貫一條城市道路，使之成為連接社區(qū)各組團(tuán)的主要樞紐通道，并建立社區(qū)與城市的融合；

● 社區(qū)的道路系統(tǒng)，成為連接與分隔各組團(tuán)，和溝通社區(qū)與外部的樞紐。

案 例 三

上海華大●梧桐城邦

大華·梧桐城邦”位于上海寶山區(qū)西南側(cè)、大華社區(qū)北側(cè)，緊鄰中環(huán)，占地面積22萬(wàn)㎡，建筑面積32萬(wàn)㎡，是一座大型開放式街區(qū)。規(guī)劃范圍北臨環(huán)鎮(zhèn)南路，南至汶水路，東至龍珍港，西臨真北路，真華路延伸段在基地中由南向北穿過(guò)。

1、規(guī)劃定位

從總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)上，因城市道路及河道分隔，以真華路和長(zhǎng)浜二號(hào)河為界，將整個(gè)社區(qū)分為四個(gè)組團(tuán)，以長(zhǎng)浜二號(hào)河為界，根據(jù)土地批準(zhǔn)容量南高北低的特點(diǎn)，將南片地塊規(guī)劃為多高層住宅，在北區(qū)兩個(gè)地塊規(guī)劃中則考慮多層和低密度的聯(lián)排別墅。

真華路作為進(jìn)入社區(qū)的主要道路，規(guī)劃中將其作為反映社區(qū)形象的窗口。真華路紅線控制為35米，兩側(cè)退紅線要求各10米，為減小道路尺度，規(guī)劃中將其設(shè)計(jì)為中央綠化分隔的林蔭路。

公園和社區(qū)主要服務(wù)設(shè)施均沿真華路展開，分別在與汶水路交叉口及與長(zhǎng)浜二號(hào)河交叉口形成兩處重要空間節(jié)點(diǎn)。

真華路兩側(cè)的住宅街坊均安排為底層商業(yè)、半地下停車、院落完全步行化的圍臺(tái)式多層住宅街坊，在總體結(jié)構(gòu)中構(gòu)成了整個(gè)居住區(qū)的帶狀中心。

2、功能布局

根據(jù)空間性質(zhì)的不同，將空間劃分為公共空間、半公共空間和私密空間三個(gè)層次。

首先，在公共空間層次上，結(jié)合真華路沿線，布置公建帶，并將真華路與汶水路、長(zhǎng)浜二號(hào)的交叉口的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)為商業(yè)、文化中心，住區(qū)公園和長(zhǎng)浜二號(hào)河及東側(cè)的龍珍港河岸，則為公共景觀空間。

其次，在半公共空間中，通過(guò)道路的自然分割，形成住區(qū)中的四個(gè)規(guī)模相仿的組團(tuán)，使住區(qū)人員合理分流。組團(tuán)的中心綠地和組團(tuán)道路界面周邊點(diǎn)狀分布公建配套。

最后，開放式住區(qū)在組團(tuán)空間層面上，通過(guò)建筑的圍臺(tái)，形成了若干庭院。院落空間作為最貼近居民生活隱私的空問(wèn)，原則上沒(méi)有公共服務(wù)功能建筑的介入，規(guī)模也進(jìn)行了嚴(yán)格控制，空間性格內(nèi)斂和獨(dú)立，保護(hù)了安靜家的居環(huán)境需求。

三種層次的空間，在規(guī)劃中逐層遞進(jìn)，既保證了住區(qū)空間的開放互通，又顧全了空間體驗(yàn)的完整和住區(qū)心理安全的感受。

3、道路

（1）小區(qū)道路呈“兩橫兩縱”的結(jié)構(gòu)，對(duì)城市道路的出口分別位于環(huán)鎮(zhèn)南路(兩個(gè)出口)和真華路(兩個(gè)出口)。小區(qū)級(jí)道路為小區(qū)居民出行的主要通道。

（2）由于汶水路為規(guī)劃中環(huán)線的組成部分，因而小區(qū)級(jí)道路不從汶水路進(jìn)出。小區(qū)級(jí)道路溝通各組團(tuán)中心綠地，部分路段設(shè)計(jì)為林蔭路，其兩側(cè)布置住宅底層公共服務(wù)設(shè)施。規(guī)劃中將道路交通組織納入住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)。

5、共享式公建配套

由于開放性的規(guī)劃，在住區(qū)的公建配套設(shè)置上以充分共享為原則。開放的住區(qū)商業(yè)空間，實(shí)現(xiàn)了住區(qū)城市界面的生活轉(zhuǎn)換。

住區(qū)商業(yè)分兩個(gè)層次：

（1）住區(qū)中心層次的商業(yè)，相對(duì)有一定規(guī)模，集中沿真華路布置，與規(guī)劃中的杜區(qū)中心統(tǒng)一設(shè)置；

（2）住區(qū)街坊層次的商業(yè)，此類商業(yè)沿住區(qū)步行系統(tǒng)，設(shè)置在住宅底層，布點(diǎn)靈活。

案 例 四

深圳萬(wàn)科城

表面的開放型社區(qū)主打西班牙風(fēng)情社區(qū)，為“深圳首創(chuàng)大型TOWNHOUSE親地社區(qū)” 項(xiàng)目占地約46萬(wàn)平方米，建筑面積約53萬(wàn)平方米，其中住宅：398050平方米，　商業(yè)30000平方米。

1、整體規(guī)劃布局

用水軸線和綠軸線將湖面兩邊的住宅、市政文化廣場(chǎng)、風(fēng)情街區(qū)、會(huì)所等有機(jī)串聯(lián)，只在商業(yè)街區(qū)做開放，并不向住宅內(nèi)部延伸，開放程度非常有限。

開放式的社區(qū)規(guī)劃，以街區(qū)為單元，社區(qū)內(nèi)部的住宅也具有良好的圍合感，同時(shí)兼顧小區(qū)與片區(qū)共同成長(zhǎng)的必要性，讓片區(qū)、社會(huì)的發(fā)展在小區(qū)得到反映，小區(qū)向片區(qū)擴(kuò)散，整個(gè)小區(qū)則呈現(xiàn)開放式。

預(yù)留出了小區(qū)與片區(qū)的開放式接觸空間、顧全大局的同時(shí)為自己的產(chǎn)品創(chuàng)造了可持續(xù)發(fā)展、與片區(qū)共成長(zhǎng)的未來(lái)。

開放式的規(guī)劃，還能夠使城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和各項(xiàng)服務(wù)配套與住區(qū)互相呼應(yīng)，外部對(duì)內(nèi)滲透、內(nèi)部對(duì)外開放，形成與城區(qū)的共存共榮。這種部分之間及部分與整體的融合，真正體現(xiàn)了城市的有機(jī)統(tǒng)一性。

2、風(fēng)情商業(yè)街

以文化廣場(chǎng)為中心，沿街道向周邊輻射商業(yè)，形成核心公共空間，區(qū)分商業(yè)內(nèi)街與外街，結(jié)合水景排布沿河商業(yè)，向住宅組團(tuán)有所延伸，做了表面的開放。

萬(wàn)科城商業(yè)街

● 以文化廣場(chǎng)為中心，排布美食坊與百貨購(gòu)物，形成消費(fèi)者的集聚場(chǎng)所；

● 商業(yè)內(nèi)街區(qū)集中設(shè)置特色、藝術(shù)主題商業(yè)，營(yíng)造出充滿個(gè)性、體驗(yàn)、情趣的商業(yè)氛圍；

● 商業(yè)街區(qū)區(qū)外圍布局社區(qū)及周邊配套型設(shè)施；

● 沿河排布風(fēng)情娛樂(lè)商業(yè)，并與水景結(jié)合，形成獨(dú)特風(fēng)格特色的西班牙商業(yè)街區(qū)意向。

3、生活場(chǎng)景營(yíng)造

以純正的西班牙、地中海風(fēng)情立意，通過(guò)各具特色的大小廣場(chǎng)與景觀小品、精致的街景與水景，情景展現(xiàn)歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)風(fēng)貌。

4、道路體系

主要考慮地下全開挖成本較高，全人車混行，車流全部走地面，只設(shè)置部分地下車庫(kù)。

環(huán)線干道環(huán)繞整個(gè)小區(qū)，并將風(fēng)情商業(yè)街區(qū)以及各個(gè)住宅組團(tuán)連接起來(lái)，并通過(guò)多個(gè)小區(qū)出入口與外部市政道路相連；環(huán)線干道為人車分行，道路兩側(cè)為步行道，之間為雙向單車道

在各個(gè)組團(tuán)內(nèi)部通過(guò)人車混行車道，以支路形式實(shí)現(xiàn)環(huán)線干道人與車的分流，向各個(gè)組團(tuán)內(nèi)部輻射，是干道的有效補(bǔ)充。

風(fēng)情商業(yè)街區(qū)外街為人車分行車道，沿街布置商業(yè)，并在內(nèi)部節(jié)點(diǎn)以及沿河路段進(jìn)行景觀綠化處理。

內(nèi)街為步行街道，禁止車輛進(jìn)入，吸引人流聚集。

整體道路體系設(shè)置結(jié)合了開放式的社區(qū)規(guī)劃，以街區(qū)為單元，干道與支路相連，小區(qū)內(nèi)組團(tuán)間通過(guò)干道發(fā)生有機(jī)聯(lián)系，組團(tuán)內(nèi)部通過(guò)支路也具有良好的內(nèi)部通達(dá)性。

5、營(yíng)銷特點(diǎn)

定位于服務(wù)一個(gè)區(qū)域的購(gòu)物中心，創(chuàng)新模式激活真實(shí)消費(fèi)，形成一個(gè)區(qū)域性的潛力商圈。

（1）多點(diǎn)體驗(yàn)來(lái)引導(dǎo)客戶對(duì)于親地社區(qū)以及異域風(fēng)情的深切感受；

（2）充分考慮未來(lái)的經(jīng)營(yíng)，采取帶租約銷售方式，租約一般為5年；

（3）業(yè)態(tài)布局中餐飲業(yè)態(tài)比重最大，形成集聚效應(yīng)；

（4）主力店招商先行的策略很成功，招商在幾個(gè)主力店的帶動(dòng)下招商工作在計(jì)劃的時(shí)間內(nèi)圓滿完成。 

案 例 五

四川宜賓萊茵河畔

宜賓萊茵河畔占地面積約485畝，總建面約80萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積64萬(wàn)平方米商業(yè)建筑面積約16萬(wàn)平方米。

1、整體規(guī)劃

著重由多向的街道交匯成多個(gè)廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)并形成由街道圍合的組團(tuán)，從而整合成一個(gè)開放與封閉組合的動(dòng)靜相宜的社區(qū)格局。

2、設(shè)計(jì)理念

項(xiàng)目借鑒中世紀(jì)德國(guó)南部萊茵河畔眾多歐洲鎮(zhèn)的風(fēng)貌與格局，營(yíng)造一個(gè)全新的開放式的新型居住社區(qū)。

3、整體結(jié)構(gòu)

著重由多向的街道交匯成多個(gè)廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)并形成由街道圍合的封閉組團(tuán)，從而整合成一個(gè)開放與封閉組合的動(dòng)靜相宜的城市格局。

4、功能布局

集住宅、商業(yè)、公共配套于一體的大型歐式復(fù)合項(xiàng)目、宜賓市區(qū)一流的高尚生活社區(qū)，同時(shí)也是宜賓地區(qū)地標(biāo)性建筑群落。

5、商業(yè)街區(qū)規(guī)劃

通過(guò)貫穿整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)主軸與景觀商業(yè)、街坊式商業(yè)聯(lián)通，形成“H”型商業(yè)布局，結(jié)合各個(gè)公共空間節(jié)點(diǎn)將整個(gè)社區(qū)打開。

商業(yè)氛圍由廣場(chǎng)式道路深入社區(qū)內(nèi)部并相互銜接，項(xiàng)目北側(cè)延城市道路布置了大量餐飲店，在西南角為一個(gè)集中式商業(yè)，西側(cè)設(shè)置了獨(dú)立的街坊式商業(yè)街區(qū)，東部為景觀商業(yè)街區(qū)，其余街道布置了大量商鋪。

6、道路形態(tài)

社區(qū)主干道實(shí)行人車分行，車輛可從入口處直接進(jìn)入地下車庫(kù)，社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街區(qū)次要道路采取人車混行與步行兩種形式。

● 社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街區(qū)次要道路采取人車混行，增加了社區(qū)內(nèi)部的停車位，同時(shí)增強(qiáng)了生活的便利性。

● 人車混行街道布置與可移動(dòng)景觀盆栽相結(jié)合，在滿足人行車行的前提下，控制街道尺寸，約18m。

▲主干道

▲步行街

7、生活場(chǎng)景

運(yùn)用地標(biāo)鐘塔、雕塑小品、商業(yè)外擺及裝飾等營(yíng)造強(qiáng)烈的生活氛圍。景觀、廣場(chǎng)、建筑之間強(qiáng)化了人與環(huán)境的參與度，縮短了鄰里距離。

總  結(jié)

開放型社區(qū)的實(shí)踐運(yùn)用

從以上幾個(gè)案例來(lái)看，開放式住區(qū)給我們的一些啟示主要有幾點(diǎn)：

首先，高密度、公共服務(wù)類設(shè)施置于城市界面，景觀界面設(shè)置低密度、景觀休閑類；兩者之間可通過(guò)道路、景觀進(jìn)行過(guò)渡和串聯(lián)。

其次，開放空間設(shè)置：以商業(yè)街或集中式商業(yè)與公共空間的結(jié)合形成核心主軸開放空間，商業(yè)街貫穿深入社區(qū)，提高社區(qū)開放程度。

第三，公共空間的優(yōu)先設(shè)置：廣場(chǎng)、景觀節(jié)點(diǎn)的頻繁適時(shí)設(shè)置，提供活動(dòng)交流空間。

第四，道路體系設(shè)計(jì)：尊重區(qū)域級(jí)交通規(guī)劃，與外在道路有序承接；社區(qū)內(nèi)部道路人車分行、混行及步行逐步收縮，注重道路設(shè)計(jì)，使道路也成為公共空間。

第五，住區(qū)生活場(chǎng)景營(yíng)造：運(yùn)用景觀小品、地標(biāo)建筑、商業(yè)外擺裝飾等營(yíng)造良好的生活氛圍。

最后，安全保障問(wèn)題。將公共空間和私人空間區(qū)隔開來(lái)，另外就是微社區(qū)的概念，比如

-4棟樓組成一個(gè)小社區(qū)，增設(shè)門禁系統(tǒng)。比如成都玉林小區(qū)，在路網(wǎng)放開后，社區(qū)的安全性并未受影響甚至有所提高（隨著社區(qū)變小，看門的大爺幾乎認(rèn)識(shí)所有住戶，生人的闖入會(huì)極大的提高警惕性）。