01
正在召開的全國兩會，目前是大家關(guān)注的焦點。
昨天召開的十三屆全國人大一次會議上，李克強總理作了政府工作報告。
我對報告進行了仔細研讀，摘選出其中與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容與大家分享，同時進行一些解讀。
編者認為，作為地產(chǎn)人，不管如何仔細的研讀這些內(nèi)容都是應該的。
這些內(nèi)容告訴你，過去幾年波瀾壯闊的房地產(chǎn)行情背后，是怎樣的政策邏輯在引導。
這些內(nèi)容還告訴你，2018乃至之后的房地產(chǎn)，應該怎么發(fā)展，機會在哪些地方。
真的讀懂了這些政策，你就不會踏錯周期、不會選錯方向，而且能抓住紅利……
下面來解讀這些內(nèi)容，包括9大機遇和3個警告（藍字為報告原文，黑字為解讀）。
01
城鎮(zhèn)化至少還有10年紅利
從無到有、從有到好
2個階段都蘊藏著巨大的機會
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解讀：
過去20年，我國房地產(chǎn)發(fā)展最大的動力，就是城鎮(zhèn)化。
根據(jù)別國經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化率超過70%的時候，發(fā)展會放緩。而根據(jù)目前我國的城鎮(zhèn)化速度，至少還有10年機會。城鎮(zhèn)化過程中的地產(chǎn)紅利主要來自3個方面：
1、從無到有：農(nóng)村人口進城，產(chǎn)生新的需求紅利。
比如今年進城1300萬人，都需要住房子，也有相應的商業(yè)、辦公需求。
2、從有到好：幾年后有大量的改善需求。
在購買第一套房幾年以后，這些進城的人，個人會產(chǎn)生改善需求。而政府主導的城中村、老舊小區(qū)改造，又會產(chǎn)生集中的改善需求。
3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)形成新的資源聚集，產(chǎn)生土地、房屋溢價紅利。
一個區(qū)域，之前什么都沒有，土地就會很便宜。如果你在那時候買了土地，等到區(qū)域的商業(yè)、交通、教育等配套資源都有了的時候，就可以獲取溢價紅利。
02
限購政策下，城市競爭力決定人口紅利
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“絕大多數(shù)城市放寬落戶限制。”
解讀：
大家應該都和明源君有同樣的發(fā)現(xiàn)，那就是2017、2018，眾多的城市開始了“搶人大戰(zhàn)”。為什么呢？因為城市要發(fā)展，就靠人才和資源，而民間的資源又在一個個人手里：
一個億萬富翁住在哪里，就會重點投資哪里；
一個有專利的人在哪個城市創(chuàng)業(yè)，專利產(chǎn)生的紅利就會歸屬那個城市。
“房住不炒”成為基本原則后，一個城市的房屋需求，只能靠常住人口、戶籍人口的增加來增加，這樣一來，誰搶到人就搶到了需求。
所以，限購城市的樓市未來如何，就看該城市對人才的吸引力、競爭力如何。
03
小微企業(yè)持續(xù)增加
利好政策不斷推出
聯(lián)合辦公、創(chuàng)業(yè)公寓等仍有機會
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解讀：
從這些數(shù)字和政策來看，小微企業(yè)還將繼續(xù)被扶持，還將持續(xù)增加。而對于小微企業(yè)來說，傳統(tǒng)的寫字樓已經(jīng)不適用了，所以聯(lián)合辦公、創(chuàng)業(yè)公寓等新業(yè)態(tài)，未來仍將大有可為。
04
城市圈紅利持續(xù)增加
三大都市圈還將有大發(fā)展
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解讀：
因為一二線限購等等，2016、2017年增長最快的房企，都是在一二線城市周邊的三四線城市有大量土地儲備的房企。而隨著交通越來越方便，城市圈的紅利，此后還將持續(xù)增長。
從政府工作報告來看，京津冀、上海領(lǐng)銜的長江經(jīng)濟帶、廣州深圳領(lǐng)銜的粵港澳大灣區(qū)已經(jīng)成為重中之重，與西部、東北、中部、東部差異化了。挖掘城市圈紅利要注意以下3點：
1、交通距離不重要，交通時間才重要
舉例來說，一個地方離城市中心30公里，有軌道交通，另一個地方離城市中心20公里，只有公路交通。一定是30公里的那個地方更好。為什么呢？
30公里的軌道交通，時間是固定的可控的。
而20公里外的那個區(qū)域，如果區(qū)域發(fā)展不旺，雖然開車來往交通方便，房價也上不去；如果區(qū)域旺起來，則又會堵車，交通時間增加，房價還是上不去。
2、離中心城市同樣距離情況下，有自己的產(chǎn)業(yè)房價可能翻倍
根據(jù)東京都等超大城市的經(jīng)驗，在離市中心相同距離的情況下，有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，房價會是沒有產(chǎn)業(yè)區(qū)域的2倍。
3、長線操作更有把握紅利更多
城市圈內(nèi)，很多區(qū)域配套不完善，做城市運營、小鎮(zhèn)建設(shè)可以完善相關(guān)設(shè)施，雖然前期投入比較多，時間比較長，但后期也可以獲得所有紅利。
05
長遠看，養(yǎng)老地產(chǎn)大有前途
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“人均預期壽命達到76.7歲。”
解讀：
長期來看，明源君非?？春灭B(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的紅利來自2個方面：
? 人均壽命延長，養(yǎng)老時間延長。
? 目前50歲、60歲，即將進入老年的群體，和以前精打細算的一代老人，有完全不同的消費習慣和邏輯，只要能滿足他們需求，他們愿意出高價養(yǎng)老。
而養(yǎng)老地產(chǎn)的難度主要在2個方面：
? 國家還沒有出臺比較全面的扶持政策，比如拿地方面沒有特別優(yōu)惠。
? 我國高素質(zhì)的人才對所謂“伺候人”的職業(yè)，許多時候并不能發(fā)自內(nèi)心的接受。
06
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是選對產(chǎn)業(yè)
先產(chǎn)業(yè)后地產(chǎn)
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解讀：
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個大機會，這是共識。
但是，像過去那樣，只是修一個廠房的殼子，然后再招商，是不行的。
你做哪個行業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就要精通這個行業(yè)，并且擁有這個行業(yè)的產(chǎn)業(yè)資源。
要獲得產(chǎn)業(yè)資源，有3種辦法：
? 合作成立企業(yè)。比如協(xié)信和啟迪合作成立啟迪協(xié)信。
? 收購產(chǎn)業(yè)企業(yè)。比如萬科收購普洛斯。
? 合作分紅。比如有房企找有產(chǎn)業(yè)資源的協(xié)會、企業(yè)等合作，利潤分成。
從上面的政府工作報告來看，集成電路、第五代移動通信、飛機發(fā)動機、新能源汽車、新材料、物流、智能制造等等，都是好的產(chǎn)業(yè)。
07
存量市場將持續(xù)火爆
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解讀：
之前租賃市場沒有成為主流市場，就是因為租房無法享受一些公共服務，比如子女進入公立學校等會受影響。
“租購并舉”之后，租房也可以享受公共服務，租房也就成為主流市場。
在存量市場，競爭主要在2個方面：
1、金融能力。
存量需要長時間占用資金，借的錢是否便宜，內(nèi)部能否滾動起來，都是決定性的因素。后期能否變現(xiàn)，更是決定項目成敗。
2、運營能力。
資產(chǎn)金融化，特別是通過REITs等變現(xiàn)，一個關(guān)鍵前提是，項目要贏利。然后通過發(fā)行金融產(chǎn)品把未來20年的收入一次變現(xiàn)。
但是如果項目不能贏利，或者贏利很少，發(fā)行金融產(chǎn)品將遭遇巨大困難。
08
代建大有前途，剛需也有市場
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解讀：
棚改、公租房，不管如何實現(xiàn)，對于房企都有機會。
? 實物型棚改，直接分房子，那么房企就可以和政府合作，獲得代建的機會。
? 貨幣型棚改，直接發(fā)錢，那么棚改對象就要買房，剛需房就有了市場。
09
農(nóng)村土地、現(xiàn)有耕地
都存在被進一步利用的可能性
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解讀：
? 農(nóng)村宅基地上修商品房來賣可能性不大，但未來修房子來租還是有可能的，部分區(qū)域已經(jīng)試點在集體土地上修租賃房了。
? 耕地總面積的紅線沒有后退，但是可以“調(diào)劑”。也許經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的一些耕地，是可以通過置換調(diào)劑，用來修房子的。
當然，明源君從這份政報告里看到的，不僅僅是機會，還有警告……具體來說，有以下3個警告：
一
不要指望貨幣會“大水漫灌”
貨幣“因企施策”了
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解讀：
之前中國地產(chǎn)市場的3年周期，都是因為全國性的調(diào)控政策。
而現(xiàn)在，除了限購“因城施策”，貨幣也開始差異化，資金去向哪里，不去向哪里，都可以控制。
另外，報告強調(diào)“合理區(qū)間”，也就是說，經(jīng)濟不管是上行還是下行，只要在一個合理范圍內(nèi)，政府都可以接受，而不會作出反應。
其實明源君覺得，這個“合理區(qū)間”和孫宏斌提出的樓市“箱式震蕩”，很類似。
下一步，房企要想發(fā)展，需要繼續(xù)苦練內(nèi)功，不能寄希望于市場有大的起伏了。
二
不要指望調(diào)控會全面放松
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解讀：
這個和上面的警告類似，熱點城市的調(diào)控一定會在長效機制出臺前，繼續(xù)下去，房企不要給未來加政策預期，否則一定會失望。
三
不要觸碰生態(tài)紅線
特別是填海毀林
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解讀：
要金山銀山，也要綠水青山，在這樣的思路指導下，下一步對于環(huán)保的要求會越來越嚴格。
某房企的填海項目，最近受到警告和調(diào)查，就是一個標志。
未來房企要做項目，還是追求和自然和諧比較好。而事實上，留下一些自然的風景，項目反而會增色不少。
