以前房地產(chǎn)的玩法是我們的政府賣地，開發(fā)商融資拿錢去買地，然后開發(fā)建設(shè)賣房，這樣一來，整體債務(wù)就從開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁到居民頭上，購房者通過每月還月供把流動性還給銀行，所以我們看到過去政府部門的杠桿率下降，居民部門的杠桿率上升。
這就是過去的玩法，但這種玩法，有兩個巨大的弊端。
第一，由于房地產(chǎn)是銀行的信貸抵押物，所以房屋成了信貸貨幣印鈔的源泉動力，所謂貨幣大放水，其實(shí)是信貸貨幣的泛濫。而非房地產(chǎn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速又無法超越信貸貨幣的增長速度，導(dǎo)致信貸貨幣在資產(chǎn)（主要以房產(chǎn)為主）里面空轉(zhuǎn)，不斷相互進(jìn)行背書從而造成資產(chǎn)泡沫，使得貨幣流動性難以進(jìn)入其他的實(shí)體領(lǐng)域。
第二，由于信貸貨幣在資產(chǎn)空轉(zhuǎn)，造成資產(chǎn)泡沫，以一二線核心城市的核心城區(qū)地段成為資產(chǎn)稀缺品并價格高企，轉(zhuǎn)而使得這些核心城區(qū)的老破舊拆遷成本激增，無法完成城市核心區(qū)進(jìn)一步迭代升級，既然這樣，開發(fā)商轉(zhuǎn)而開發(fā)新城區(qū)和城郊結(jié)合部，而政府樂得所為。
那么未來租賃市場的崛起將打破過去的格局，房地產(chǎn)的利益格局將發(fā)生變化：
政府把大量的土地引導(dǎo)到租賃住房使用性質(zhì)，這樣政府不再賣地，而是賣經(jīng)營使用權(quán)，開發(fā)商和大型企業(yè)自己舉債融資開發(fā)建設(shè)并且經(jīng)營租賃房源，租客通過房租來提供資金流動性的支持。
這里還有一個重點(diǎn)環(huán)節(jié)，就是銀行等金融機(jī)構(gòu)扮演的角色。作為銀行等金融機(jī)構(gòu)在整個環(huán)節(jié)里面負(fù)責(zé)把這些房屋的收益打包做成REITs通過各個金融渠道口進(jìn)行銷售，獲得的資金來對沖開發(fā)商的舉債，投資者通過購買REITs的份額買走銀行等金融機(jī)構(gòu)給開發(fā)商打包的REITs，讓本金回流到開發(fā)商手里。
這樣一來，由于整個鏈條不涉及到間接融資而是直接融資，那么商業(yè)銀行不再釋放M2，我們的貨幣口子就扎住了。接下來，開發(fā)商和銀行等金融機(jī)構(gòu)吃資產(chǎn)包里面的息差，而投資者吃REITS里面的租金收益。
那么，租賃市場里政府吃哪一塊兒呢？別忘了，土地依舊歸政府，土地的升值歸政府。更別忘了，銀行等金融機(jī)構(gòu)的利潤是歸屬財(cái)政部的！
當(dāng)大家更深一步了解房地產(chǎn)市場利益格局的轉(zhuǎn)變后，也就更能理解十九大報(bào)告中為什么把過去購租并舉的住房制度改成租購并舉的住房制度背后所傳達(dá)的深意。
簡單講，其實(shí)就是把土地與房產(chǎn)做一次剝離，然后把房產(chǎn)的擁有權(quán)和使用權(quán)再做一次剝離。
這種剝離，會產(chǎn)生房地產(chǎn)市場新的利益格局。資金的逐利勢必要求出租率和租金達(dá)到收益率的“拉弗曲線”最高值。
所以，未來一二線城市的租金將趨同月供，這是毫無疑問的。換句話說，中國目前極低的租售比將逐漸逆轉(zhuǎn)，租金上漲的速度未來將遠(yuǎn)超過房價上漲的速度。
與此同時，由于金融體系對信貸購房支持的乏力，2017年商品房銷售13萬億的記錄將在未來很長時間難以逾越。從2018年開始，房地產(chǎn)銷售將持續(xù)進(jìn)入低迷期。
近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》萬眾矚目的是第12條：
允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)去庫存放大招
自營改增后，國務(wù)院又發(fā)力，商業(yè)地產(chǎn)去庫存大招來了，16省發(fā)布商改住細(xì)則！以后做差了的商場可改建公寓，這個政策的意義非同小可，將成為中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型謀變的一大新趨勢，開發(fā)商是時候換換思路了...
商場通過政府審批改建公寓后，土地使用年限和容積率還是不能變，但是！但是，這次政府終于下狠心了，連土地用途都能調(diào)整為居住用地。目前，繳納補(bǔ)齊完土地出讓金，就可辦理商改住。
這什么概念?就是把商場改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇。要知道，商業(yè)用地的水電可是住宅用地的3倍，這一改，立馬提升物業(yè)的市場價值及回報(bào)，開發(fā)商也多了更多選擇。
目前已公布商改住細(xì)則的城市包括：廣東、河北、遼寧、吉林、甘肅、河南、江西、福建、海南、山西、四川、陜西、貴州、內(nèi)蒙古、新疆、寧夏。
政府的老謀深算
這些年，中國商業(yè)地產(chǎn)受到直接的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)去庫存壓力巨大。今年中國房地產(chǎn)的去庫存雖已完成了1/3左右，但目前商業(yè)地產(chǎn)去庫存仍接近11年，政府不得不窮則思變。
改革開放30多年來，多少政府畫餅的新城、CBD、經(jīng)開區(qū)、副中心、高鐵概念區(qū)如今默默漸行，當(dāng)初的宏偉規(guī)劃，大手筆的商業(yè)用地，如今則是市場俯視下的冷冷清清，很多時候商業(yè)用地被愈加謹(jǐn)慎的開發(fā)商壓在手上，這也是無奈啊。
如今在國內(nèi)一二線城市存在住宅供應(yīng)不足，而商業(yè)地產(chǎn)卻漸漸出現(xiàn)過剩的現(xiàn)象，再加上電商沖擊及大勢不佳，商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)遇到了瓶頸。而這次的新政就是要為商業(yè)地產(chǎn)去庫存保駕護(hù)航，提供更多彈藥。
而且，政府高層也開始注意到苦哈哈的年輕一代及新市民當(dāng)下的居住難題。這新政在某種意義上也能增加供應(yīng)，用的還是開發(fā)商的錢，結(jié)局還是緩解社會矛盾，何樂而不為？
其實(shí)，這政策也并非突然之舉，這些年來，早有諸多有當(dāng)?shù)乇尘暗陌l(fā)展商在不得不為時直接建成后違規(guī)商改住，這次國務(wù)院放閘也算是眾望所歸，畢竟全球范圍這樣的突破之舉比比皆是。
美國案例之Arcade
美國史上最古老的商場，位于羅德島普羅維登斯市中心的Arcade，在2008年停業(yè)關(guān)閉。這座古希臘式建筑建于1828年，見證了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)繁榮，深受喜愛。
最終發(fā)展商只耗資了700萬美元，就將這個古老的大商場，改造成了一間間超chic小公寓！如今火的不要不要的。
改造后商場的1層是17間精品店和餐廳，物盡其用成為了社區(qū)商業(yè)。雖說，原本為商業(yè)空間匹配的進(jìn)深、原柱網(wǎng)、梁成坑，采光、消防以及排水的改造，都給商場轉(zhuǎn)型公寓帶來了一定的難度，但并非不能解決。
2、3層改動最大，變成了45間小而美的公寓，公寓面積20㎡-40㎡不等，租金低至每月550美元起。這些公寓雖小，內(nèi)部卻應(yīng)有盡有，租客大愛。
新政下的商業(yè)新機(jī)遇
目前中國住宅租賃市場涉及人口達(dá)1億以上，整個市場容量已經(jīng)突破1萬億元。
要知道，我國住房租賃市場供應(yīng)主體還只是以個人為主，占90%以上，而在發(fā)達(dá)國家，專業(yè)的租賃企業(yè)提供房源占比達(dá)30%，是中國的3倍多，這一巨大市場將成為開發(fā)商的必爭之地，連萬科都在加速推進(jìn)這塊新蛋糕。
2016年房價全面上漲，有個統(tǒng)計(jì)，全國住宅租金在3月份就漲了14.8 %。到了2017年漲勢稍稍維穩(wěn)，但房價高高在那，潛力依舊。
整個住宅租賃市場正迎來最好時刻。于是，在這樣的大商機(jī)的背景下，商場轉(zhuǎn)型公寓變得越來越具誘惑性。
開發(fā)商是時候換思路了！
這些年中國商業(yè)地產(chǎn)畸形爆量開發(fā)，目前一年開業(yè)的商場就有500多個，存量的和做差了的太多太多。在中國，很多商場處在閑置或者半閑置狀況，處于甩賣處理階段，有些事物業(yè)有欠缺和問題的，有些地段則并不差。
而且很多發(fā)展商，當(dāng)初是被迫無奈開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，搭商管班子不成功的比比皆是，這樣的換思路，商改住重拾物業(yè)價值的新機(jī)會絕不該放過。
附：住房租賃市場的若干意見國辦發(fā)〔2018〕39號
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：
實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發(fā)展，對加快改善城鎮(zhèn)居民住房條件、推動新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程等發(fā)揮了重要作用，但市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)提出以下意見。
（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會以及中央城鎮(zhèn)化工作會議、中央城市工作會議精神，認(rèn)真落實(shí)國務(wù)院決策部署，按照“五位一體”總體布局和“四個全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立和貫徹落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。
（二）發(fā)展目標(biāo)。到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。
（三）發(fā)展住房租賃企業(yè)。充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2015〕85號）有關(guān)規(guī)定，住房租賃企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。
（四）鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。
（五）規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)。充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提供規(guī)范的居間服務(wù)。努力提高中介服務(wù)質(zhì)量，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營、誠實(shí)守信、公平交易。
（六）支持和規(guī)范個人出租住房。落實(shí)鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。規(guī)范個人出租住房行為，支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房。
（七）完善住房租賃支持政策。各地要制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實(shí)提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。
（九）推進(jìn)公租房貨幣化。轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼。完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合市場租金水平和保障對象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。
（十）提高公租房運(yùn)營保障能力。鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運(yùn)營管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準(zhǔn)入條件的，應(yīng)納入公租房保障范圍。
（十一）鼓勵新建租賃住房。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設(shè)。
（十二）允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。
（十三）給予稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題。
（十三）落實(shí)地方責(zé)任。省級人民政府要加強(qiáng)本地區(qū)住房租賃市場管理，加強(qiáng)工作指導(dǎo)，研究解決重點(diǎn)難點(diǎn)問題。城市人民政府對本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理負(fù)總責(zé)，要建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理。加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，推進(jìn)部門間信息共享。
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