國家提倡全過程工程咨詢已經(jīng)兩三年了，有人評價說全過程工程咨詢叫好不叫座，有人認為全過程工程咨詢市場仍然相對較小，真正落地項目并不多。

果真如此嗎？

在房地產(chǎn)行業(yè)里有一個特別的中間商，這就是房地產(chǎn)代建公司。

房地產(chǎn)代建公司可為委托方提供從項目定位、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、成本管理、招標(biāo)管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發(fā)全過程服務(wù)。可以看出，房地產(chǎn)代建（也有稱為委托開發(fā)管理），是真正的全過程工程咨詢服務(wù)。

當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型全過程工程咨詢具有先天基因。當(dāng)國有投資工程作為唐僧肉，各方都想分一筆羹時，于是投資咨詢、造價咨詢、招標(biāo)代理、工程監(jiān)理等碎片化的分散管理應(yīng)運而生；而與此同時，以房地產(chǎn)項目為代表，卻相反走出了一條龍、一站式的集中管理模式，房地產(chǎn)企業(yè)除完成投融資、拿地、銷售等“主營”業(yè)務(wù)外，還“兼營”策劃、成本管理、招標(biāo)管理、主材采購、工程管理等“全過程工程咨詢”業(yè)務(wù)。

 房地產(chǎn)代建就是成立代建公司（也有稱為建設(shè)管理公司），把“兼營”完成的“全過程工程咨詢”業(yè)務(wù)獨立出來作為“主營業(yè)務(wù)”，代建公司不提供土地，不進行投資，不占股份不分享利潤，只需要提供管理團隊，負責(zé)從前期規(guī)劃設(shè)計、后續(xù)建設(shè)管理、營銷、品牌輸出及物業(yè)管理等全過程咨詢服務(wù)。

在房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展早期，代建業(yè)務(wù)主要是以政府代建為主。在國內(nèi)眾多房企中，最早開始是綠城集團，2005年綠城從接手政府的代建項目開始進入代建行業(yè)；2010年，綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司成立，綠城接手了一個名為“瑞安玉園”的項目，這是綠城首個商業(yè)代建項目；2015年9月23日，“綠城管理集團”成立，走出了一條房企輕資產(chǎn)運營的獨特路徑；2020年6月29日，正式公開招股，首度發(fā)行股份4.77億股；2020年7月10日，正式登陸港交所，股票代碼9979. HK，成為中國代建第一股。

作為“代建第一股”和處于行業(yè)領(lǐng)先地位的綠城管理，憑借最高綜合得分位居榜首。據(jù)其招股書披露，截至2019年9月30日，綠城管理在中國25個省、直轄市及自治區(qū)的84座城市，以及柬埔寨一座城市擁有262個代建項目，管理總建筑面積為6850萬平方米。有機構(gòu)測算，上述代建項目已有估計總銷售價值約3570億元。

據(jù)金地官網(wǎng)披露，自金地集團2006年開啟代建業(yè)務(wù)以來，代建業(yè)務(wù)已經(jīng)在全國7大區(qū)域、60余座城市進行布局，累計合約管理面積超過700萬平方米，住宅項目累計貨值超500億元。截至2019年12月，金地管理已經(jīng)成功開發(fā)項目累計27個，覆蓋全國20余座城市，涵蓋政府公建、住宅、辦公、產(chǎn)業(yè)園、商用等多種物業(yè)類型。

自成立以來，金地管理代建業(yè)務(wù)收入從638.21萬元增加至3.90億元，凈利潤增至1.11億元；代建項目整體去化率為88%，2019年銷售金額約76億元，銷售面積約57.6萬平方米。

此外，除了一些規(guī)模相對較大的企業(yè)，部分企業(yè)在開展代建業(yè)務(wù)的探索與實踐中，也形成了自己的特色，比如朗詩、當(dāng)代綠建的綠色理念。

由此看來，房地產(chǎn)代建，是真正的全過程工程咨詢，不但叫好而且叫座，真正落地項目多，有一定的市場規(guī)模，并且有了上市公司。

曾經(jīng)，造價企業(yè)和監(jiān)理企業(yè)在討論誰適合主導(dǎo)全過程工程咨詢時，設(shè)計企業(yè)還沉醉在工程總承包的畫面中，隨著2019年12月31日《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施項目工程總承包管理辦法》的頒布，不少設(shè)計企業(yè)發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)型全過程工程咨詢才是正途。

可是，正當(dāng)設(shè)計企業(yè)開始謀劃發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)型全過程工程咨詢時，房地產(chǎn)企業(yè)早已布局房地產(chǎn)領(lǐng)域的全過程工程咨詢，并且悶聲發(fā)大財。代建公司以策劃規(guī)劃為先導(dǎo)，這恰是代建公司的核心能力。

2020年對房地產(chǎn)業(yè)來說依然是艱難的一年，國家仍然堅持“房住不炒”的政策，調(diào)控政策頻出，監(jiān)管不斷加強，資金持續(xù)收緊，轉(zhuǎn)型也成為了不少房企的突破之路，其中代建是房地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型路徑之一。

現(xiàn)在山東、陜西、湖南、吉林、雄安新區(qū)等都已經(jīng)要求政府投資項目原則上采用全過程工程咨詢。轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)公司會不會在房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)后，全方位進入全過程工程咨詢領(lǐng)域？如果這樣的話，房地產(chǎn)代建公司就會成為全過程工程咨詢的無可爭議的頭狼，那么，設(shè)計企業(yè)、造價企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)等轉(zhuǎn)型進行全過程工程咨詢，將會面臨更加激烈的競爭。

房地產(chǎn)代建，是全過程工程咨詢急需關(guān)注的話題。

來源：工程合同研習(xí)社

作者：生青杰，協(xié)會法律顧問